Відзначається парадоксальна ситуація на ринку житла в Казахстані — не зважаючи на зростання частки вітчизняних виробників, незалежних від геополітичних обставин і цін на долар, вартість квадратного метра житла продовжує зростати. При цьому експерти вказують на однією з причин зростання вартості житла маніпуляції з його класовістю, повідомляє кореспондент агентства Kazinform.
У 2024 році середня ціна квадратного метра житла становила 502 тисячі тенге. За даними Бюро національної статистики, у 2023 році середня ціна квадратного метра нового житла складала 494 тисячі тенге. У 2019 році цей показник становив 275 тисяч тенге.
Зростання цін на житло корелює з збільшенням частки казахстанських виробників будівельних матеріалів. Фахівці АТ «Казахстанський центр промисловості та експорту QazIndustry» оцінили частку вітчизняних виробників на внутрішньому ринку в 66% у 2022 році. Це на 8% вище, ніж було у 2021. Проте місцевим компаніям не вдалося повторити подібний успіх — в наступні роки їх частка зростала в середньому на 1% щорічно і у 2024 році склала 68%. За планами Міністерства промисловості та будівництва, до 2029 року планується збільшити частку вітчизняних виробників до 85%.
Маніпуляції з класами
Голова Союзу будівельників Казахстану Т. Ергалієв вважає, що, незважаючи на збільшення частки місцевих виробників, кількість матеріалів не зростає.
— Офіційна статистика трохи мені здається нечесною. Ми, як потребували скла, профілів, насосів, засувок і фасадних матеріалів, так і потребуємо. Ми продовжуємо завозити з-за кордону, — каже Т. Ергалієв.
Казахстан продовжує тісно залежати від імпорту. Незважаючи на те, що окремі категорії будівельних матеріалів доля місцевих виробників зростає — за даними Бюро національної статистики, вітчизняні виробники цементу задовольнили попит на 94,2%.
— З усіх будівельних матеріалів нам вистачає лише бетону, який ми самі виробляємо. Тим часом скло, частина вітражів, фасадні елементи та утеплювачі ми завозимо з-за кордону. Є матеріали, які ми самі виробляємо, але вони по якості поступаються, — пояснює Ергалієв.
Міжнародний експерт ринку інвестицій та нерухомості Л. Тетин висловив інший погляд на ситуацію. За його думкою, кожний квадратний метр житла в Казахстані на сьогоднішній день складає щонайменше на 50% з імпортованих матеріалів, якщо йдеться про масовий сегмент, а при підвищенні класу житла частка імпортних матеріалів значно зростає.
При цьому класовість житла часто стає предметом маніпуляцій серед будівельних компаній.
— Якщо ми почнемо аналізувати, що за житло сьогодні продається, то ми будемо здивовані, що Казахстан — єдина країна в світі, де є 8 класів житла — економ, стандарт, комфорт, комфорт+, бізнес, бізнес+, преміум та лакшері. При цьому, у світі всього 4 стандарти, максимум 5, — заявив Л. Тетин.
За думкою експерта, це пов’язано з тим, що ринок будівництва Казахстану все ще знаходиться на стадії розвитку. При цьому класифікація житла обговорюється в професійній спільноті, але це не вигідно забудовникам та девелоперам.
— Як забудовник я поставив дешевий парканчик і поставив пару камер і говорю, що у мене обгороджений периметр та відеонагляд. Виходить у мене вже житло комфорт-класу. Якщо ж я в холі ще підвісив пару картин, то це взагалі комфорт+. А це вже плюс 25-30% до вартості квадратного метра для споживача, — розповів Л. Тетин.
Як стабілізувати ціни?
Як вважає голова Союзу будівельників Казахстану, для будівельних компаній дуже важливо, щоб уся економіка була стабільною. І головним заходом по стабілізації економіки є збільшення власного виробництва. Основною вигодою як для будівельних компаній, так і для кінцевих споживачів може бути висока швидкість доставки по країні, а також доступність та стабільність цін за рахунок відсутності транспортних та митних витрат.
Будівельним компаніям важлива стабільна ціна — часто трапляється таке, що за час будівництва ціни на будівельні матеріали підвищуються і компанії втрачають прибуток. Тому, за словами Т. Ергалієва, компаніям дуже важливо зберегти стабільні ціни.
При цьому, за думкою Т. Ергалієва, головною перешкодою розвитку вітчизняного виробництва є митний союз.
— Багато бар’єрів тут зняті за рахунок митного союзу і сусідні країни торгують своїми матеріалами у нас. Деякі наші виробники просто не можуть конкурувати. З приходом ЄАЄС та Митного союзу ми втратили здатність заробляти в економіці. Тому необхідно нарощувати кількість виробників будівельних матеріалів, щоб за рахунок конкуренції росло якість продукції, — заявив Т. Ергалієв.
Одним із ключових заходів по стабілізації цін на будівельні матеріали і, відповідно, на житло повинна бути допомога та підтримка виробників будівельних матеріалів з боку уряду, вважає Л. Тетин. Прямі вливання коштів у вигляді виведення пенсійних накопичень не вирішать проблему недоступності житла, однак інвестиції у виробництва допоможуть контролювати його собівартість.
При цьому головною складністю є те, що для розвитку виробництв потрібен ринок збуту, а ринок Казахстана дуже малий. При цьому виходити на ринки сусідніх країн ускладнюється через слабку конкурентоспроможність.
— Ми між молотом і наковалнею. з одного боку вливати гроші в будівельні матеріали в довгостроковій перспективі не дуже вигідно, але з іншого боку, не роблячи цього, ми потрапляємо під залежність інших країн, — підсумовує експерт.
Наступна хвиля зростання очікує ринок нерухомості
Давши прогноз на майбутнє, голова Союзу будівельників відповідає, що ціни однозначно будуть зростати. При цьому, зі збільшенням частки місцевих виробників, може відбутися стримування цін, що дозволить регулювати ціни на житло.
— Якщо простежити статистику, то з 2000-х років ціни на будівельні матеріали завжди зростають. Не було року, щоб ціни падали, — говорить Т. Ергалієв.
За думкою Л. Тетина, ринок житла чекає наступна хвиля зростання — як мінімум на 25%. Частково це пов’язано зі вартістю імпортованих будівельних матеріалів через курс валют.
Ще однією причиною є невизначеність на ринку нерухомості.
— Стагнація була у першому півріччі, оскільки минулий рік був рекордним: в експлуатацію ввели понад 3,5 млн квадратних метрів житла в Астані. Цього року планку підвищили, але введено лише 2,5 млн квадратних метрів за півроку. На ринку буде дефіцит, оскільки попит продовжить рости за рахунок приросту населення, а пропозиція буде падати, — підсумував експерт.
При цьому великий обсяг виведення грошей в 2021 році за рахунок пенсійних накопичень вимив платоспроможний попит і призвів до нестабільності на ринку нерухомості. Якщо в рекордному 2021 році було укладено 606 тисяч угод про покупку нерухомості, то в наступні роки їх кількість почала падати — у 2022 році вже 472 тисячі, у 2023 всього 418 тисяч угод.
Ще однією проблемою Л.
