Рынок жилья в Костанае сохраняет рост цен, а предпосылок для заметного удешевления квартир пока нет. По данным управления строительства, архитектуры и градостроительства Костанайской области, средняя цена нового жилья в мае составила 442,6 тысячи тенге за квадратный метр, вторичного — 432,6 тысячи тенге. По официальной средней стоимости жилья город занимает 12-е место среди регионов Казахстана.
Несмотря на рост объемов строительства, предложение по-прежнему не покрывает спрос. За последние три года в регионе введено около 1,5 млн квадратных метров жилья, в первом полугодии 2026 года построено еще 261,8 тыс. квадратных метров, а до конца года планируется ввод около 25 многоквартирных домов. Однако дефицит свободных квартир сохраняется, особенно в сегменте эконом-класса. Среди причин называются недостаток подготовленных земельных участков и ограниченная инженерная инфраструктура.
Власти объясняют рост цен сразу несколькими факторами: увеличением себестоимости строительства, инфляцией и высоким спросом. Эту тенденцию подтверждают и данные Бюро национальной статистики: в июне 2026 года по сравнению с июнем 2025 года новое жилье в Костанае подорожало на 8,3%, на столько же выросли цены и на вторичном рынке. По темпам роста стоимости новостроек город занимает 11-е место среди регионов страны, по вторичному жилью — 12-е.
В более длительной перспективе подорожание оказалось еще заметнее. С декабря 2021 года по июнь 2026 года стоимость нового жилья в Костанае выросла на 44,1%, а квартиры на вторичном рынке — на 52,5%.
Цены достигли рекордных уровней
Руководитель костанайского агентства недвижимости RIO Арман Жунусов заявил, что текущие цены стали рекордными для местного рынка. По его словам, если в 2020 году средняя стоимость квадратного метра составляла около 180 тысяч тенге, то сейчас она достигла примерно 450 тысяч тенге, то есть за шесть лет жилье подорожало примерно в 2,5 раза.
Одной из ключевых причин он считает слабую конкуренцию среди застройщиков. По его оценке, в Костанае работает не более десяти крупных строительных компаний, и для города такого размера этого недостаточно, чтобы ценовая конкуренция заметно влияла на рынок. Дополнительное давление на стоимость оказывает удорожание строительных материалов, включая металл и цемент.
При этом спрос полностью не исчез. По словам риелтора, многие жители предпочитают выплачивать ипотеку за собственное жилье, а не тратить деньги на аренду. В то же время инвестиционный интерес к новостройкам снизился: схема покупки квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей стала менее выгодной, поскольку после ремонта и оформления итоговая цена часто оказывается выше стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке.
Жунусов также отметил, что в массовом сегменте цены в Костанае уже нередко сопоставимы со столичными. По его словам, за те же деньги покупатели иногда могут приобрести аналогичную квартиру в Астане, а порой и с более свежим ремонтом или в более новом доме.
Жилье становится менее доступным
Главной проблемой на рынке специалисты называют уже не только рост цен, но и снижение доступности жилья. По оценке Армана Жунусова, при средней зарплате около 416 тысяч тенге банк сегодня может одобрить ипотеку примерно на 11 млн тенге, тогда как двухкомнатная квартира в старом фонде стоит 16–17 млн тенге. Это означает необходимость первоначального взноса около 6 млн тенге, а ежемесячный платеж может достигать 200 тысяч тенге, что составляет почти половину средней зарплаты.
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков также связывает рост цен с экономическими причинами, а не с желанием компаний увеличить прибыль. По его словам, только с весны 2025 года по весну 2026 года стоимость жилья в Костанае выросла почти на 30%. Он объясняет это удорожанием капиталоемких строительных материалов, ростом зарплат, инфляцией, а также наличием платежеспособного спроса и притоком населения.
При этом, по его оценке, рынок уже демонстрирует признаки охлаждения. Многие строительные компании предлагают скидки, акции, рассрочки и другие специальные условия, поскольку покупательская активность уже ниже, чем несколько лет назад. Основной причиной снижения числа сделок он называет ограничения ипотечного кредитования и считает, что стране нужны специальные региональные ипотечные программы с учетом особенностей отдельных областей.
По словам Микрюкова, сейчас в Костанае одновременно строится около восьми крупных жилых комплексов, что говорит о сохранении интереса девелоперов к региону. При этом предпосылок для кризиса он не видит и считает, что рынок не остановится, хотя у покупателей стало больше возможностей для переговоров с застройщиками об индивидуальных условиях.
Таким образом, рынок жилья Костаная остается под влиянием нескольких факторов одновременно: дорожают строительные материалы и земля, растет себестоимость строительства, число крупных застройщиков ограничено, а предложение не успевает за спросом. На этом фоне покупательская активность снижается из-за дорогой ипотеки, но существенного падения цен участники рынка не ожидают. Наиболее вероятными послаблениями для покупателей остаются скидки, рассрочки и акции от застройщиков.
